Рынок первичного жилья в текущем году будет вынужден реагировать на изменяющиеся условия. Подрядчики пытаются найти альтернативу ипотечным займам, а число покупателей постоянно уменьшается. Девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге, откладывают старт строительства новых проектов в условиях неизвестности.
Проверка на прочность
В начале 2024 года власти запустили ряд мер, направленных на охлаждение рынка ипотечного кредитования, который был перегрет ранее. Началось все с изменений условия предоставления государственной поддержки по ипотечным займам, за счет которой спрос на новую недвижимость с 2021 года сохранялся стабильно высоким.
До 30% была увеличена сумма первоначального взноса. В то же самое время сумма ипотечного займа была сокращена до 6 миллионов рублей, в результате чего большое количество потенциальных покупателей потеряли возможность совершить покупку. Параллельно с этим ведущие банки страны заявили о вводе комиссии при выдаче льготного займа, оплату которых было решено возложить на подрядчиков. Застройщики стали работать с небольшими организациями, где с них не требуют комиссию.
Пока неизвестно, как меры повлияют на количество продаж. Некоторые участники рынка считают, что в январе интерес к новостройкам упал до 20%, однако он все еще сохраняется. Некоторые покупатели решили повременить с покупкой в январе, в начале февраля продажи постепенно начали расти. Эксперты связывают это с опасением клиентов, которые считают текущие условия максимально выгодными.
Как теперь можно купить жилье?
Изменение условий по господдержке привело к появлению и популяризации новых схем для покупки недвижимости…
«Январь показывает, что покупатели стали активнее интересоваться семейной ипотекой. В то же самое время застройщики начали предлагать многочисленные варианты рассрочек. Скорее всего, подобные тенденции усилятся в будущем», – комментирует ситуацию гендиректор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Представители «РСТИ» считают, что покупатели все активнее интересуются рассрочкой от подрядчиков. Они зачастую предлагают внести 20% от стоимости жилья, а затем оплачивать равные и комфортные по размеру платежи. Общая цена квартиры при этом не будет расти.
«Количество подобных покупок по итогам января 2024 года составило пятую часть от всех сделок. Увеличивается количество банковских программ, по которым не нужно будет комиссию. По ним же не будет удорожания», – комментирует топ-менеджер «РСТИ» Екатерина Немченко.
В феврале по итогам наличия большого количества дисконтов можно было приобрести квартиру в северной столице и Ленинградской области со скидкой до 29%…
«На наших объектах мы постоянно разрабатываем и проводим мероприятия, призванные активизировать продажи. В частности, предлагаем клиентам жилье по особым условиям. За счет этого удается избежать спада после изменения правил господдержки по ипотеке», – комментируют аналитики ГК ЦДС.
Есть ли альтернатива?
Застройщики обладают большим количеством инструментов, с помощью которого они смогут поддерживать покупательский спрос. Наиболее популярные из них – схемы trade-in, аренда готового жилья с последующей возможностью выкупа (наподобие лизинга), траншевый ипотечный займ, различные по размерам и длительности рассрочки (в т. ч. и на «первоначалку»).
Часто используется траншевая ипотека, при которой клиент может вносить платежи траншами. Здесь большую часть расходов клиент берет на себя уже после сдачи дома в эксплуатацию.
По словам одного из топ-менеджеров NF Dom Натальи Сазоновой, еще в прошлом году рассрочка значительно изменилась после того, как с рынка вытеснили ипотечные займы с «нулевой» ставкой. Из нее получилась траншевая ипотека.
«Нельзя рассматривать такой способ в качестве традиционной рассрочки. Траншевая ипотека представляет собой многокомпонентный продукт, с которым жилье становится более доступным», – отмечает она.
Однако далеко не все считают, что ее можно использовать…
«Рассрочки и траншевые займы могут подойти для предприятий, которые должны демонстрировать объемы продаж всему рынку в независимости от полученной выручки. Наша организация не готова использовать подобные инструменты», – отмечает руководитель одного из департаментов ЦДС Сергей Терентьев.
Эксперты сходятся во мнении о том, что государственную ипотеку трудно будет заменить. Она должна использоваться чаще всего.
«Нельзя предоставлять слишком длительные рассрочки, они должны заканчиваться до сдачи домов в использование. При этом нельзя заменить ипотеку, предоставленную под 5-8%, ведь используем деньги проектного финансирования, которые получены также под процент», – комментирует Дмитрий Фалкин, вице-президент RBI.
Какие-либо позитивные перемены эксперты связывают с увеличением числа льготных категорий, соглашением между крупными банками, и в отдаленной перспективе – снижением ключевой ставки Центробанком. Прогнозы на длительные периоды времени сделать сложно, однако девелоперы уверены в том, что новые проекты будут постепенно сокращаться из-за неопределенности, а цены – продолжат увеличиваться.
Руководитель департамента ЦДС Сергей Терентьев:
– Каждому девелоперу придется сформировать собственную стратегию поведения. Мы приняли решение отложить запуск проектов, которые готовили в ближайшее время. Будем анализировать рынок и наблюдать за его поведением. Скорее всего, многие организации поступят также.
При сохранении текущей ситуации в ближайшие 1,5 года объемы предложения упадут. Снижение числа лотов в сочетании с изменениями условий предоставления ипотеки окажет негативное влияние на улучшение условий по покупке жилья. Сейчас ситуация не слишком позитивная.
Топ-менеджер Группы RBI по сервису и продажам Дмитрий Фалкин:
– Отмечается значительное снижение объема рынка. Раньше инвестиционный спрос был довольно-таки высоким за счет государственных программ, особенно это касалось готовых к запуску проектов (мы напрямую столкнулись с этим при старте в конце прошлого года). Интерес в текущем году будет снижаться из-за изменений в госпрограммах. Себестоимость проектов увеличится, поэтому не стоит ожидать снижения цен на жилье.
Руководитель коммерческого сектора «РСТИ» Екатерина Немченко:
Сейчас девелоперы будут очень осторожно подходить к запуску новых проектов из-за нестабильной ситуации. Они захотят оградить себя от рисков. Цены на новое жилье могут лишь немного измениться с помощью специальных программ или временных акций, но снижаться они не будут.
Если прогнозировать развитие рынка в долгосрочной перспективе, то стоимость нового жилья будет увеличиваться. Скорее всего, рынку придется столкнуться с целым рядом изменений в текущем году.